Ein neues Leben in Deutschland – Eine Unterkunft finden

You’ve made up your mind, finished the TestAS, and are getting ready to say goodbye to mum and dad for the next few years of your life: you’re relocating to Germany.

Before you wipe the final goodbye tears from your face, there’s one major thing you should have sorted out by now: where you’re going to live. And this, my friends, is one of the hardest games you’ll ever have to win in Germany. Saying goodbye to your parents was nothing.

Du hast dich entschieden, den TestAS absolviert und bereitest dich darauf vor, dich bald von Mama und Papa für die nächsten Jahre deines Lebens zu verabschieden: Du ziehst nach Deutschland.

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We call it a game because it can resemble just that: scores of people milling around the perimeter of a freshly-vacated apartment, waiting for their chance to swoop in and convince the real estate agent that they are the best possible tenants. They’ll probably wear their best shoes, carry a briefcase and have an impressively-bound folder of documents to hand to the agent. At least for the bigger cities of Munich, Berlin and Hamburg, finding your dream apartment can be like the Neverending Story – except, you probably won’t have a huge flying dog to magically transport you to each apartment viewing.

That’s why you need to let your dreams of finding the perfect apartment fall to the ground. You need to be realistic. If you’re about to become one of the 11.9% of foreign students studying at a German university¹, the thought of forking out over 50% of your disposable income (which, according to the DAAD, should be at least 700 euros per month¹ really isn’t ideal. Unless, of course, you really do envision doing nothing more than staying in your fantastically-expensive flat being surrounded by piles of textbooks. Wanting to live overseas also means wanting to make new friends, and that may prove somewhat difficult if you can’t afford to eat anywhere else other than the student dining hall.

So, let us give you the low-down on finding a place to live, to at least make the process a little easier in deciphering all the abbreviations, formalities and requirements of German apartment-hunting.

Bevor du die letzten Abschiedstränen wegwischst, solltest du eine Sache bis dahin erledigt haben: Herausfinden, wo du leben wirst. Denn das, meine Freunde, ist einer der härtesten Wettbewerbe, den ihr in Deutschland werdet gewinnen müssen. Euch von euren Eltern zu verabschieden ist dagegen nichts.

Wir nennen es einen Wettbewerb, weil es genau das ist: zahlreiche Menschen, die sich im Eingang gerade freigewordener Wohnung drängeln und darauf warten, den Makler auf ein Wort zu erwischen, um ihn zu überzeugen, dass man selbst der absolut bestmögliche Mieter ist. Sie tragen vermutlich alle ihre besten Schuhe, schwenken eine Aktentasche und haben einen dicken Stapel mit Dokumenten für den Makler dabei. Wenigstens für die große Städte München, Berlin und Hamburg gilt diese Beschreibung, denn die Wohnungssuche kann zur Neverending Story werden – abgesehen davon, dass du vermutlich keinen riesigen, fliegenden Hund hast, der dich von der einen Besichtigung zur anderen bringt.

Aus diesem Grund musst du deinen Traum der perfekten Wohnung schnell abhaken. Du musst realistisch bleiben. Wenn du dabei bist, einer der 11,9% an internationalen Studenten an deutschen Universitäten zu werden¹, ist der Gedanken, über 50% deines monatlichen Einkommens (was laut DAAD mindestens 700€ betragen sollte¹) für Miete auszugeben, natürlich nicht unbedingt ideal. Es sei denn, du hast wirklich nichts Anderes vor, als in deiner fantastisch-teuren Wohnung in Gesellschaft von Büchern und Artikeln zu bleiben. Im Ausland zu leben bedeutet auch, neue Freundschaften zu schließen, aber das gestaltet sich natürlich schwierig, wenn du dir nur das Essen in der Mensa leisten kannst.

Also lass dir von uns die Wahrheit über die Wohnungssuche erzählen und den Prozess der Entschlüsselung von unzähligen Abkürzungen, Formalitäten und Voraussetzungen in Deutschland zumindest ein wenig einfacher machen.

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Researching the Rental Market

To avoid paying too much for something totally underwhelming, you should start making yourself familiar with the rental market in the city that you’ll be living in. This information can easily be found online through real estate stalwarts such as immowelt or immobilienscout, it is nonetheless useful to give you an idea of what kind of apartment you can get for the money you can afford to spend. However, be wary of potential fake listings or scams – if something seems too good to be true, then it probably is. That’s why background research is so important.

Learning the Lingo

When you start to look at apartment listings, you’ll notice a lot of weird-looking German abbreviations. Things like Whg., OG, TG, Zi. and Wfl. aren’t typos; they are in fact abbreviations for some of the most popular rental terms:

• Whg. – Wohnung (the apartment)
• OG – Obergeschoss (upper floor, i.e. any floor that is not the ground floor)
• EG – Erdeschoss (ground floor)
• DG – Dachgeschoss (loft)
• Stellpl. – Stellplatz (parking space)
• TG – Tief Garage (underground car parking)
• Zi. – Zimmer (room)
• Wfl. – Wohnflasche (living area of the apartment, usually in square metres)
• Qm – Quadratmeter (square metres)
• NK – Neben Kosten (costs in addition to the rental price, usually for electricity and water)
• KM – Kaltmiete (rent does not include the cost of heating)
• WM – Warmmiete (rent includes the cost of heating)
• ZH – Zentralheizung (central heating)
• Miete (the rent)
• NMM – Nettomonatsmiete (net monthly rent)
• MVZ – Monatliche Vorauszahlung (rent in advance)
• K / KT – Kaution (deposit)
• EBK – Einbauküche (built-in kitchen, i.e. the kitchen is included)
• WK – Wohnküche (open-plan kitchen)
• Bad mit F. – Bad mit Fenster (bathroom has a window)
• WG – Wohngemeinschaft (shared apartment)
• EFH – Einfamilienhaus (single family house)
• RH – Reihenhaus (row/terraced house)
• G-WC – Gäste-WC (toilet for guests)
• KDB – Küche, Diele, Bad (kitchen, hall, bathroom)
• VH – Vorderhaus (front of house)
• HH – Hinterhaus (back of house)
• NR – Nichtraucher (non-smokers)
• Nachmieter (tenant who takes over someone else’s lease)
• ca. – circa (approximately)
• zzgl. – zuzüglich (plus / in addition)

Den Wohnungsmarkt durchsuchen

Um zu vermeiden, überdurchschnittlich viel für eine unterdurchschnittliche Wohnung zu zahlen, solltest du dich erstmal mit dem Mietmarkt der neuen Stadt vertraut machen. Diese Informationen können ganz einfach online über Immobilienportale wie immowelt oder immobilienscout gefunden werden und geben dir eine Vorstellung, was für eine Wohnung du mit deinem Budget erwarten kannst. Sei allerdings auf der Hut vor gefälschten und betrügerischen Anzeigen – wenn etwas zu schön scheint, um wahr zu sein, dann ist es das vermutlich auch. Deshalb ist es wichtig, genau zu recherchieren.

Den Jargon lernen

Wenn du dir die ersten Wohnungsanzeigen ansiehst, wirst du über einige rätselhafte deutsche Abkürzungen stolpern. Dinge wie Whg., OG, TG, Zi. und Wfl. Sind keine Tippfehler, sondern tatsächlich Abkürzungen für die weit verbreiteten Begriffe auf dem Mietmarkt:

• Whg. – Wohnung
• OG – Obergeschoss
• EG – Erdeschoss
• DG – Dachgeschoss
• Stellpl. – Stellplatz
• TG – Tief Garage
• Zi. – Zimmer
• Wfl. – Wohnfläche (meist in Quadratmetern)
• Qm – Quadratmeter
• NK – Neben Kosten (Zusatzkosten zur Miete; bspw. Strom und Wasser)
• KM – Kaltmiete (exkl. Heizkosten)
• WM – Warmmiete (inkl. Heizkosten)
• ZH – Zentralheizung
• NMM – Nettomonatsmiete
• MVZ – Monatliche Vorauszahlung
• K / KT – Kaution
• EBK – Einbauküche
• WK – Wohnküche
• Bad mit F. – Bad mit Fenster
• WG – Wohngemeinschaft
• EFH – Einfamilienhaus
• RH – Reihenhaus
• G-WC – Gäste-WC
• KDB – Küche, Diele, Bad
• VH – Vorderhaus
• HH – Hinterhaus
• NR – Nichtraucher
• ca. – circa
• zzgl. – zuzüglich

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Considering Share-Housing

Not all students opt to live alone. In fact, it’s quite common for international students to live in a shared apartment, where they pay the rent for just one of the rooms in the house, and share all the communal areas (kitchen, bathroom, lounge room, etc.) with the other tenants. If you choose to live alone, be prepared to pay a lot more, or be forced to move further out from the city centre to a more affordable area. If you choose to rent only a room, you could live closer to the city for less money, but potentially have less privacy or time to yourself. It’s up to you to determine whether you’re more socially-inclined or not – just make sure you can afford it!

Attending Inspections

Once you start seeing listings for apartments that suit your taste and your budget, start attending inspections or open houses. You may find that when you view the apartment in real life, as opposed to a picture online, the sunny-looking balcony actually backs on to a waste collection area. While this is probably unlikely, it’s important to realise that not all your expectations could be met. If and when you do happen to view an apartment that you think is wonderful, make sure you are ready to apply for it – quickly!

Applying for an Apartment

How? By providing a big stack of neat and orderly documents that detail who you are, where you work, how much money you earn, your credit rating, and so on. German landlords expect the following to be included in your application:

• Schufa or Credit Rating. A Schufa document shows your financial history, including any debt or unpaid bills you may have had. Obviously it would look better in your rental application if you don’t have a history of debt. If you don’t have access to a Schufa report (if you haven’t previously lived or worked in Germany), you could include a credit rating report from your home country.
• Einkommensnachweis or proof of income. Similarly to providing your credit rating, the landlord wants to feel satisfied that you can pay the rent on-time and without financial difficulty. Therefore, you should supply proof of your income in the form of payslips from at least the last three months. If you haven’t had a job in a long time, you could provide a copy of your latest bank statement (not including any sensitive personal information). If you have just started a job, you could provide a copy of your work contract.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung or a certificate of former rent paid. You can obtain this from your former landlord, which also acts as proof that you have had no problems in previously paying rent.
• Copy of your Passport to validate your identity.
• Copy of your Visa, if applicable.
• Any other supporting documents you think are relevant. Particularly if you are unemployed, and have been for a while, other documents that show you are a trustworthy, reliable person (e.g. proof of enrolment in a University or German language course, references from previous employers) could help in presenting you as a suitable tenant.

Once you have collated all these documents into a neatly bound folder, you’ll need to give them to the agent or landlord that showed you the apartment. They will take your pretty stack of paper away and peruse it for anything that looks risky or undesirable (i.e. not having a regular source of income, having a bad credit rating, etc.). If they think you may actually be suitable for the apartment, they’ll contact you to meet you again in person. You could refer to this as an interview.

Interviewing for an Apartment

Like a job interview, you should present yourself as best as you can, without being fake, cheesy or over-the-top (Germans have a way of seeing through this!). Just stay honest yet positive, and calm yet enthusiastic. German landlords may even ask you about your plans for having children, or whether you own any musical instruments. Formulate your answers to these likely questions wisely. For instance, it wouldn’t be in your favour to talk about how you like playing lots of different instruments and need to practice a lot for an upcoming performance. You need to convince them, without lying about anything, that you will be a reliable tenant that will rent from them for a while (thereby saving them the hassle of finding yet another tenant if you move out after only one year).

Ziehe Wohngemeinschaften in Erwägung

Nicht alle Studenten entscheiden sich dafür, allein zu leben. Tatsächlich ist es recht üblich für internationale Studenten, in einer Wohngemeinschaft (WG) zu leben, wo sie nur für ein eigenes Zimmer Miete zahlen und den Rest der Wohnung gemeinsam nutzen (Küche, Bad, evtl. Wohnzimmer). Wenn du dich entschließt, alleine zu wohnen, solltest du dich auf deutlich höhere Kosten oder einen günstigeren Wohnort außerhalb der Stadt gefasst machen. Wenn Du dich doch für eine WG entscheidest, könntest Du für weniger Geld näher an der Stadt wohnen, aber gibst einen Teil deiner Privatsphäre auf. Es liegt an Dir, ob du eher offen und gesellig bist oder nicht – pass nur auf, dass du dir deine Wahl auch wirklich leisten kannst!

An Besichtigungen teilnehmen

Sobald du Anzeigen siehst, die deinen Vorstellungen und Budget entsprechen, solltest du beginnen, zu öffentlichen Besichtigungen zu gehen und private Termine zu vereinbaren. Wenn du die Wohnung in der Realität siehst, kann es passieren, dass der auf Bildern sonnig wirkende Balkon direkt gegenüber einer Mülldeponie liegt. Auch wenn dieser Fall eher unwahrscheinlich ist, solltest Du dich trotzdem darauf vorbereiten, dass nicht all deine Erwartungen erfüllt werden könnten. Wenn Du doch auf eine Wohnung stößt, die für dich rundum perfekt ist, sei bereit, dich sofort bewerben zu können!

Sich um eine Wohnung bewerben

Wie? Indem du einen großen Stapel ordentlicher und sortierter Dokumente vorweist, der genau aufführt, wer du bist, wo du arbeitest, wieviel Geld zu verdienst und wie deine Kreditwürdigkeit aussieht. Deutsche Makler und Vermieter erwarten folgende Bestandteile in deiner Bewerbung:

• Schufa oder eine Beurteilung der Kreditwürdigkeit. Eine Schufa-Auskunft stellt deine finanzielle Geschichte dar inklusive möglicher Schulden, unbezahlter Rechnungen und Mahnungen. Offensichtlich macht es einen besseren Eindruck, wenn du bei einer Wohnungsbewerbung keine offenen Schulden vorzuweisen hast. Falls du keinen Zugang zu einer Schufa-Auskunft hast (wenn du vorher nicht in Deutschland gelebt oder gearbeitet hast beispielsweise), kannst du auch eine Bewertung deiner Kreditwürdigkeit aus deinem Heimatland mitbringen (inkl. Übersetzung).
• Einkommensnachweis. Ähnlich wie die Kreditwürdigkeit, dient der Einkommensnachweis dem Vermieter als Sicherheit dafür, dass du wirklich in der Lage bist, deine Miete regelmäßig und pünktlich zu zahlen. Daher solltest du einen Einkommensnachweis in Form von Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate vorweisen. Falls du länger keinen Job gehabt hast, könntest du einen Bankauszug beifügen (ohne vertrauliche Daten). Falls du gerade einen neuen Job angefangen hast, ist auch die Kopie eines Arbeitsvertrages hilfreich (besonders, wenn er unbefristet ist).
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Du kannst dir von deinem vorherigen Vermieter eine Bestätigung ausstellen lassen, dass keine Probleme der Mietzahlung aufgetreten sind.
• Passkopie zur Identitätsverifizierung
• ggf. Kopie des Visums
• Weitere unterstützende Dokumente, die du für relevant hältst. Gerade wenn du arbeitslos bist, sind weitere Dokumente, die deine Verlässlichkeit und Glaubwürdigkeit unterstützen, wichtig. Beispiele sind eine Immatrikulationsbescheinigung der Universität, eine Teilnahmebestätigung an Deutschkursen oder Empfehlungen von früheren Arbeitgebern.

Sobald du all diese Dokumente in ordentlich zusammengeheftet hast, gibst du sie dem Makler oder Vermieter, der die Besichtigung ermöglicht hat. Sie werden deinen schönen Papierstapel mitnehmen und ich auf mögliche Risiken oder Ungereimtheiten überprüfen (bspw. keine regelmäßige Einkommensquelle, eine schlechte Kreditwürdigkeit o.Ä.). Wenn sie dich für einen geeigneten Mieter halten, werden sie sich bei dir für einen persönlichen Termin melden. Dieser Termin ähnelt einem Vorstellungsgespräch und so solltest du dich auch vorbereiten.

Für eine Wohnung vorsprechen

Wie bei einem Interview solltest du dich von deiner besten Seite präsentieren, ohne dabei jedoch gekünstelt, geschmacklos oder übertrieben zu wirken (Deutsche haben das Talent, so ein Verhalten zu durchschauen!). Finde die Balance zwischen Ehrlichkeit und Positivität sowie Ruhe und Enthusiasmus. Deutsche Vermieter fragen dich eventuell sogar nach deiner Familienplanung oder ob du ein Musikinstrument besitzt. Formuliere deine Antworten auf diese Fragen sehr bedacht. Es wäre beispielsweise nicht in deinem Sinne, all deine Musikinstrumente aufzuzählen und von dem Konzert in ein paar Monaten zu berichten, für das du noch ganz viel üben musst. Du musst sie überzeugen, ohne dabei zu lügen, dass du ein verlässlicher und langfristiger Mieter bist (sodass die Vermieter für eine Weile Ruhe vor den nächsten Besichtigungen haben, bis Du ausziehst).

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The Contract

Sooner or later, you will be looked upon favourably and will be offered a rental contract! A normal rental contract should contain the following details²:

• length of the agreement
• rent amount
• additional costs (heating, water, etc.)
• term of notice (usually 3 months)
• deposit amount (and the interest it earns)
• expectations for redecoration or repainting when you move in or out
• conditions for possible rent increases
• in the case of furnished rooms (or any included kitchens), an inventory of all items (check in the presence of the landlord whether all the items are in good order. If damaged, have this documented in writing, so that you don’t have to pay for the damage when you move out)
• any existing damage in the apartment
• house rules
• definition of which repairs the landlord is responsible for and those which you have to pay for

Ensure that you understand all the contents of the contract before you sign it. If you need help reading the contract, ask a friend or colleague who can read German and has experience renting in Germany. Once the contract is signed by both parties, it is legally binding.

In Germany, there are numerous Tenants’ Associations (Mieterschutz-Verein) that can provide professional advice and support for tenants, for example if you experience conflict with your landlord. Such associations can be found in most towns and cities. For further information, contact the Deutscher Mieterbund – DMB (the national tenant association).² But generally speaking, if you follow the given house rules and stick to the terms of the contract, there should be no reason for conflict. Take care of the place like it was your own and respect your neighbours and your landlord. If you can do that, then you should have no problems!

Staying Determined

Although we certainly hope that you find an apartment quickly and without difficulty, the highly competitive rental market in the larger German cities means that it is unlikely that you will get the first apartment you look at. It will probably take a few months, if not longer, making it crucial that you begin the search early and with the expectation that it will take a lot of time and effort. Stay determined and you will eventually find something well-suited to your needs.

Der Vertrag

Früher oder später wirst du Vermieter überzeugen und dir wird ein Mietvertrag vorgelegt! Ein normale Mietvertrag sollte die folgenden Details enthalten: ²

• Dauer der Vereinbarung
• Miethöhe
• Zusatzkosten (Heizkosten, Wasserkosten…)
• Kündigungsfrist
• Kautionshöhe
• Erwartungen bzgl. Instandhaltung und Renovierung bei Auszug (bspw. streichen)
• Bedingungen für mögliche Mieterhöhungen
• Im Fall von möblierten Wohnungen oder Einbauküchen sollte eine Inventarliste beiliegen. Überprüfe die Vollständigkeit und den Zustand des Inventars in der Anwesenheit des Vermieters bei der Übergabe, um mögliche Zahlungen wegen Abnutzung oder Schaden bei deinem Auszug zu vermeiden.
• Informationen zu bestehenden Schäden in der Wohnung
• Hausregeln
• Definitionen, für welche Reparaturen und Instandhaltungskosten der Vermieter verantwortlich ist.

Stell sicher, dass du alle Bestandteile des Vertrags vollständig verstehst, bevor du ihn unterschreibst. Falls du Hilfe beim Lesen benötigst, frag eine Freund oder Kollegen, der Deutsch lesen kann und Erfahrung mit Mietwohnungen hat. Sobald der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben ist, ist er rechtskräftig.

In Deutschland gibt es mehrere Mieterschutz-Vereine, die fachmännische Unterstützung für Mieter anbieten, wenn du beispielsweise einen Konflikt mit deinem Vermieter hast. Solche Vereine gibt es in den meisten Städten und Orten. Für weitere Informationen kannst du dich an den Deutscher Mieterbund (DMB) wenden.² Grundsätzlich solltest aber keine Probleme bekommen, solange du dich an die Hausregeln und die vertraglichen Bestandteile hältst. Behandle die Wohnung und das Inventar so, als wären sie dein Eigentum und respektiere diene Nachbarn und Vermieter. Wenn du diesen Rat befolgst, solltest du keine Probleme bekommen!

Bleib entschlossen

Obwohl wir natürlich für dich hoffen, dass Du schnell und ohne Schwierigkeiten eine Wohnung findest, ist es bei der derzeitigen Wohnungssituation in deutschen Großstädten unwahrscheinlich, dass Du bei der ersten Besichtigung den Zuschlag erhältst. Es wird vermutlich einige Monate dauern, wenn nicht sogar länger, weshalb es wichtig ist, dass du früh genug mit der Suche beginnst. Rechne damit, dass sie viel Zeit und Aufwand in Anspruch nehmen wird. Bleib entschlossen und irgendwann wirst du erfolgreich sein und die Wohnung finden, die deinen Bedürfnissen entspricht.

Bild von Weinstock via Pixabay

References:

1. Deutscher Akademischer Austausch Dienst (DAAD) 2017, Studying in Germany: A Practical Guide for International Students, 6^th Edition, DAAD, Bonn, Germany.

2. 2012 Just Landed, ‘Contracts’, Housing and Rentals, https://www.justlanded.com/english/Germany/Germany-Guide/Housing-Rentals/Contracts (last accessed 8 May 2017).

Referenzen:

1. Deutscher Akademischer Austausch Dienst (DAAD) 2017, Studying in Germany: A Practical Guide for International Students, 6^th Edition, DAAD, Bonn, Germany.

2. 2012 Just Landed, ‘Contracts’, Housing and Rentals, https://www.justlanded.com/english/Germany/Germany-Guide/Housing-Rentals/Contracts (letzter Zugriff 8 Mai 2017).